شهدت الجلسة الأولى من المائدة المستديرة “ثنك كوميرشال” مواجهة ساخنة بين المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية وكبار المطورين فى القطاع العقارى حول مسئولية كل طرف عن تحقيق التنمية المنشودة فى السوق العقارى المصرى.
تعديل شروط مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل
وفى حين طالب المطورون بتنظيم عمليات طرح الأراضى وتعديل شروط مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل رد نائب وزير الإسكان بأن الدولة أصبحت تعمل بخطوات تسبق شركات الاستثمار العقارى وجميع الإجراءات التى أتخدتها لدعم القطاع لم تشهد اختباراً حقيقياً من قبل المطورين مطالباً إياهم ببذل مزيد من الجهد لتوفير منتجات تناسب شرائح المستهلكين.
وانعقدت النسخة الثالثة من “ثنك كوميرشال” تحت عنوان “قطاع عقارى أكثر تنافسية وابتكاراً” وأدار الجلسة الأولى أيمن سامى مدير مكتب “جى إل إل مصر” للاستشارات العقارية والذى وجه سؤالاَ للمهندس خالد عباس حول دور الدولة فى تنظيم القطاع العقارى والأثر المتوقع لمبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل.
وقال المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية إن وزارة الإسكان تتعامل بشفافية وانفتاح مع جميع أطراف القطاع العقارى وتعقد اجتماعات مشتركة بشكل مستمر مع ممثلى القطاع الخاص من المطورين وغيرهم.
أضاف أن مبادرة البنك المركزة الأخيرة جاءت نتاج تعاون بين وزارة الإسكان والقطاع الخاص ومسئولى البنك المركزى حيث شهد الاجتماعات حضور محافظ البنك المركزى ونواب المحافظ وأسفرت عن مبادرة للتمويل العقارى لمتوسطى الدخل بقيمة 50 مليار جنيه بقيمة 2.25 مليون جنيه للوحدة التى تصل مساحتها 150 متر مربع ويدفع العميل 20% من قيمة الوحدة كمقدم حجز والباقى على 20 عامًا بفائدة 10% متناقصة.
العقارى المصرى ينمو بزيادة من 2.5 إلى 3% سنوياً
وأوضح عباس أن السوق العقارى المصرى يشهد نمواَ متزايداً وزيادة سكانية بنسبة من 2.5 إلى 3% سنوياً أى حوالى 3 ملايين مواطن ما يدعم نمو الطلب بصورة دورية، خاصة مع متطلبات الأجيال الجديدة والمتزايدة من الششرائح العمرية التى تبدأ من 30 إلى 40 عاماً.
وقال عباس إنه فى بعض الفترات يحدث هدوء فى الطلب بسبب زيادة المعروض، لكن فى النهاية يبقى السوق بقوة جيدة.
وتابع نائب وزير الإسكان “على سبيل المثال فى أخر 10 سنوات لم نسمع يومًأ عن فرد اشترى وحدة بجنيه وباعها بخمسين قرشاً لأن العقار فى مصر هو الاستثمار الآمن والمضمون.
أضاف أن الطلب على العقارات يتجاوز الوحدات السكنية ليمتد إلى النشاط التجارى والإدارى والطبى والتعليمى والترفيهى.
أوضح عباس أن الوزارة تساهم فى تعديل اللوائح والقوانين اللازمة لتنشيط القطاع العقارى لحل المشكلات التى تواجه المطورين.
وأشار إلى آلية التخصيص الفورى للأراضى التى دشنتها هيئة المجتمعات العمرانية وتشهد إقبالاَ نتزايداً من الشركات العقارية وتم بيع مساحات كبيرة من الأراضى.
وقال إن مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية أدخل تعجيلات فى اجتماعه الأخير على آلية التخصيص الفورى لتكون أكثر شفافية وفقاً لقياس المردود منها والذى تم بالتواصل المستمر مع المطورين.
أضاف أن فترة تخصيص الأرض تتراوح من شهر إلى شهرين بحد أقصى منذ تقدم المستثمر بطلب التخصيص واستيفاء الإجراءات اللازمة وفقاً للضوابط التى أعدتها “المجتمعات العمرانية”.
مبادرة المركزي يجب أن تتضمن آلية تتيح للمطور الانتهاء من تشطيب الوحدة خلال فترة تصل 6 أشهر
وقال المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات ورئيس مجموعة عربية القابضة إن مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل كانت مقترح من غرفة التطوير العقارى بسبب ارتفاع الأسعار بعد تحرير سعر الصرف لتكون القيمة الحالية لسعر الوحدة فى المباردرة معادل لسعرها قبل التعويم.
وأضاف شكرى أن المبادرة اشترطت أن تكون الوحدات كاملة التشطيب وتسلم فورياً والسوق يحتاج لتوافر هذا الكم من الوحدات لضمان نجاح المبادرة.
وأوضح أن المبادرة يجب أن تتضمن آلية تتيح للمطور الانتهاء من تشطيب الوحدة خلال فترة تصل 6 أشهر حتى يوفر المطور وحدات يمكن تمويلها ضمن المبادرة.
أشار إلى أن السوق العقارى المصرى قوى والنمو فيه حقيقى، لكن الاختلاف هو القدرات التنفيذية للشرائح المجتمعية المختلفة، إذ أن الوضع يشير إلى الاحتياج للواحدات الجديدة على مختلف الفئات، لكن قدرة المستهلكين الشرائية ستكون العامل النهائى، والحل هنا هو التمويل العقارى، وفكرة المبادرة مع البنك المركزى تقوم على هذا الربط.
وحول تطورات الطلب على الشراء فى السوق قال شكرى إن الفترة التى سبقت عام 2014 شهدت ندرة فى طروحات الأراضى ما أدى لنشاط السماسرة لكن مؤخراَ نجحت وزارة الإسكان فى توفير معروض كبير من الأراضى.
نحتاج لدراسات لتنظيم السوق حتى يتماشى العرض مع حجم الطلب
وتابع شكرى “فى الوقت الحالى نحتاج لدراسات لتنظيم السوق حتى يتماشى العرض مع حجم الطلب فى القطاع لأن زيادة حجم الطرح فى وقت ضيق ستؤدى إلى صعوبة فى التسويق.
وعلق المهندس خالد عباس بأن تحول الأمر من ندرة الأراضى إظلى وفرتها يمثل نجاح لخطط وزارة الإسكان.
وقال عمرو القاضى، نائب الرئيس التنفيذى لمجموعة طلعت مصطفى إن مبادرة البنك المركزى ايجابية وتحمل معانى كثيرة، ستؤدى لنمو السوق وهى المبادرة الثانية بعد الأولى، التى كانت توفر تمويل للوحدات التى تقل قيمتها عن مليون جنيه، ويعنى ذلك أن هناك توجه بالاستمرار فى طرح مبادرات لتنشيط سوق الاستثمار العقارى.
أضاف أن المبادرة ستنشط أيضاً سوق إعادة البيع بسبب توافر وحدات جاهزة لدى الأفراد وتساهم فى زيادة معدل الاستثمارات فى القطاع.
وأوضح القاضى أن المبادرة تمثل دعم للمطور الجاد الذى يمتلك مخزون من الوحدات الجاهزة كما يمتلك القدرة على إنهاء المشروعات فى التوقيتات الزمنية المحددة.
وقال إن كل هذه الإجراءات تصب فى صالح المشترى النهائى للوحدات.
اقتراح بتحويل مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل إلى آلية دائمة
واقترح القاضى أن تتحول مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل إلى آلية دائمة والعمل على تحسينها بمرور الوقت، لتصل إلى أكبر شريحة مستهدفة من العملاء.
وقال المهندس عمرو سليمان، رئيس مجلس إدارة شركة ماونتن فيو للاستثمار العقارى إن الاجتماعات المستمرة بين وزارة الإسكان والبنك المركزى والمطورين شئ جيد جداً ويستحق الثناء ونتج عمها مبادرة البنك لتمويل متوسطى الدخل.
أضاف أن السوق العقارى يحتاج لثلاثة عوامل لاستمرار النمو فى القطاع أولها توفير التمويل اللازم للعملاء وهو ما تحقق بمبادرة البنك المركزى لمتوسطى الدخل ولكن توجد شريحة كبيرة تشترى “أوف بلان” أو على المخطط من الشركات العقارية.
وأوضح سليمان أن المحور الثانى هو التصدير العقارى لجذب مشترين جدد من خارج مصر وهو ما شهد قرارت إيجابية مثل قانون منح الإقامة للأجانب عند شراء عقارات وقانون منح الجنسية.
وتابع “لكن اللائحة التنفيذية لقانون منح الإقامة لم تفعل ويوجد عدم تعاون من بعض الجهات وهو ما يستلزم اجتماع بين وزارة الإسكان والمطورين وطرف ثالث مسئول عن حل تلك المعوقات لتفعيل الاستفادة من قوانين منح الجنسية والإقامة”.
تصدير العقارات يوفر سيولة دولارية كبيرة
وقال إن تصدير العقارات يوفر سيولة دولارية كبيرة ولكن القانون قصر المبيعات على الوحدات المملوكة للجهات الحكومية ويجب أن يمتد ليشهد بيع وحدات لدى شركات القطاع الخاص.
أضاف أن المحور الثالث هو تنظيم الطرح لعدم حدوث أزمة فى العرض والطلب بالقطاع وهو ما يستلزم اجتماع بين وزارة الإسكان والمطورين لضبط السوق وتحقيق أقصى استفادة من خطط طروحات الوزارة.
العملاء لا يفضلون البنوك للحصول على تمويل عقارى بسبب تعقد الإجراءات
وقال المهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى، إن مبادرة تمويل متوسطى الدخل جيدة ، لكن المشكلة أن المستهدف هو 2.25 مليون جنيه، ويمن أن تفيد سوق «إعادة البيع»، بشكل أكبر.
أضاف أن الفائدة ترفع سعر الوحدة بنهاية فترة التمويل بنسبة تصل 70% لأن الفائدة تصل 10% متناقصة ويجب خفضها إلى 3% أو 4%.
أوضح منصور أن ثقافة العميل لا تتضمن التوجه إلى البنوك للحصول على تمويل عقارى بسبب تعقد الإجراءات وتجعله يفضل التعامل مع الشركات بشكل مباشر.
وأشار إلى أن العاملين فى القطاع العقارى لا يملكون تفاصيل كثيرة عن قانونى منح الجنسية والإقامة وهويمثل صعوبة فى التعامل مع الطلبات الواردة من الخارج لشراء عقارات ولا يمكننا التواصل مع أحد، والمطورين مقصرين ايضًا فى ذلك، إذ يجب تعيين محامين لتعريف المشترين الأجانب بالإجراءات وإنهاءها.
على المطورين اللجوء إلى سندات التوريق للتوسع في الحصول على تمويلات
قال هاشم السيد، الرئيس التنفيذى لصندوق المصريين للاستثمار العقارى، إن المطورين العقاريين يجب أن يتوسعوا فى الحصول على تمويلات عبر القطاع المالى غير المصرفى ومنها سندات التوريق والتى لجأت إليها هيئة المجتمعات العمرانية فى فترات سابقة ولكن ثقافة التوريق والخدمات المالية غير المصرفية غير منتشرة بشكل كافى.
أضاف أن صندوق الاستثمار العقارى الأول فى العالم من جنوب أفريقيا ويعمل فى تمويل تنفيذ المرافق للقطاع الحكومى وقام بـ”التوريق” فى بورصة لندن ولكن فى مصر لا تنتشر آلية صناديق الاستثمار العقارى بشكل مناسب لحجم السوق.
أوضح السيد أن المطور يعمل حالياً بالنظام التقليدى وبمثابة مقاول يبنى ويبيع الوحدات ويمكن أن نأخذ هذه العملية ونضمها للصناديق العقارية.
وتابع السيد “تحدثت مع الدكتور مصطفى مدبولى رئيس مجلس الوزراء وقولت له إذا لم نفعل الصناديق العقارية خلال فترة توليم المسئولية وأنت خبير فى الاستثمار العقارى فمتى سنفعلها”.
مصر تواجه مشكلات فى التشريع
أشار إلى أن مصر تواجه مشكلات فى التشريع ومؤخراً تم تعديل اللائحة التنفيذية لقانون سوق المال وتم إنشاء صندوق عقارى وإدراجه فى البورصة ويجب أن نصدر قرار بشكل يومى لحل مشكلات السوق.
وقال السيد إن دول العالم تضم 2.7 تريليون دولار هى قيمة صناديق الاستثمار العقارى، لكن مصر ليست من بينها، رغم أنها تملك آليات محترفة تستطيع القضاء على جنميع المشكلات، لكن لا يتم اللجوء إليها.
وقال محمد سلطان إن عملية التطوير العقارى تعمد على الممول والمطور والمستهلك، ومنذ فترات طويلة نعمل لحل تلك المعادلة بنفس النماذج التى اعتدنا عليها.
تنويع آليات التمويل العقارى يترك مساحة لإبداع المطورين
أوضح سلطان أن تنويع آليات التمويل العقارى يترك مساحة لإبداع المطورين على مستوى النماذج الهندسية والإنشاءات نفسها.
وأشار إلى أن الطلب موجود والفرصة جيدة فى التصدير، وما يحد من قدرة القطاع هو التمويل العقارى فقط، وقد توجد فرصة لدخول شركات جديدة.
وقال وليد مختار الرئيس التنفيذى لشركة إيوان للتطوير العقارى إن حل أزمات التمويل العقارى يسهل أعمال المطورين.
أضاف أن عدد كبير من المطكورين يلجأ إلى آلية قطع الشيكات بعد الانتهء من تسليم الوحدات للعملاء لتوفير تمزيلات لاستكمال المشروعات.
توفير تمويلات لمشترى الوحدات “أوف بلان”
أضاف أنه يجب توفير تمويلات لمشترى الوحدات “أوف بلان” خاصة أن كل شركات التطوير تسلم الوحدات بعد تحصيل 40 أو 50% من قيمتها مقابل 70 و80% فى السابق، وهو ما لا يعد فارق كبير فى التمويل.
اوضح مختار أن تجربة تصدير لا زالت فى البداية، والفرصة جيدة فى دول الخليج، والأسهل عليهم شراء الإقامة أو الجنسية، بخلاف أوروبا، والأفضل أن لا نرفع الطموحات، ويجب بناء المعايير اللازمة للخطط المستهدفة، إذ لا توجد معايير موحدة للسوق.
وأشار إلى أن سعر المتر فى مصر منخفض بالفعل مقارنة بدول أوروبا ولكن الفارق هو الخدمات التى يحصل عليها العميل والتى لا تماثل نظيرتها فى الخارج ما يعنى أن أمام السوق المصرى وقت لتوفير الخدمات للشرائح المستهدفة.
وقال جاسر بهجت، رئيس مجلس إدارة شركة أماكن للاستثمار العقارى، إن الأهم للقطاع هو تصدير العقار، والجنسية والإقامة قد تهم الدول العربية والخليجية، لكن بالنسبة للأجانب فالوضع يختلف.
وأضاف أن الخدمات هامة بالنسبة للمستهلكين، خاصة الأجانب، ودائما ما يسألون عنها قبل الشراء، ويجب الاهتمام بذلك، إذ أن تصدير العقار هو فرس الرهان الرباح للمرحلة المقبلة.
منح الجنسية للأجانب مقابل شراء عقارات فى مصر سيكون له مردود جيد
وقال أمين سراج، الرئيس التنفيذى لشركة هايد بارك للاستثمار العقارى، إن التعديلات على قانون الاستثمار تتيح ضخ استمثارات بأضعاف القيم الحالية.
وأضاف أن زيادة الاستثمارات فى القطاع ستدعم خطط الحكومة والبنك المركزى لتوفير التمويلات سواء للشركات أو المشترين,
وأوضح سراج أن قانون منح الجنسية للأجانب مقابل شراء عقارات فى مصر سيكون له مردود جيد على على معدلات نمو القطاع العقارى.
وتابع سراج “أحد المشترين فى السويد سألنى هل عندما أخرج من مشروعط سأجد تاكسى وما هى أقرب مستشفى وعندها لم نكمل الحوار لأن أقرب مستشفى فى المشروع الذى نطوره فى البحر الأحمر على مسافة 350 كيلو متر لذا فإن الأهم هو توفير الخدمات”.
السوق يحتاج لوضع خطط للتسعير فى الفترة المقبلة لتجنب الزيادات
وقال على عبدالغفار، اى جى اى، إنه يجب النظر إلى الدخل الشهرى للأسرة، لتوسيع قاعدة العملاء المحتملين فى المبادرة، وعلى سبيل المثال فإن الأسرة التى يصل دخلها 50 ألف جنيه توفر جزء منه للإنفاق على أمور أخرى.
وأضاف أن الطلب فى مصر خلال السنوات الأخيرة تحول إلى طلب استهلاكى وليس استثمارى والعرض يرتفع وينحفض نتيجة توجهات معينة خاصة مع انتشار الشراكات بين المطورين.
وأوضح عبد الغفار أن سعر الوحدة ضمن مبادرة المركزى 2.25 مليون جنيه بحد أقصى 150 متر مربع ما يعنى أن سعر المتر حوالى 16 ألف جنيه فى حين أن شركات التطوير العقارى تبيع الوحدات “أوف بلان” بـ”زيرو مقدم” وفترات سداد تصل 14 عاماً لسعر وحدة يتراوح من 5 إلى 7 ملايين جنيه.
وحول عمليات تخصيص الأراضى قال إن السوق يحتاج لوضع خطط للتعسير فى الفترة المقبلة لتجنب الزيادات غير المنطقية فى الأسعار.
وأضاف عبد الغفار أن أدوات التمويل غير المصرفية واعتماد المطورين عليها شئ جيد ويعمل بها العالم أجمع ومناه التوريق والتخصيم والتأجير التمويلى وغيرها.
مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى الدخل تواجه تحدى ارتفاع فائدة التمويل
وقال محمد الطاهر، السعودية المصرية، إن مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى الدخل تواجه تحدى ارتفاع فائدة التمويل للوحدات التى تصل قيمتها 2.25 مليون جنيه.
وأضاف أن نسبة الفائدة فى المبادرة عند 10% جيدة، ويجب التعامل عبر السندات للقدرة على تنفيذ الشراء على 20 عامًا، خاصة وأن بعض البنوك تضع شروطًا صعبة للتنفيذ، وبدلًا من ذلك بمكن للبنوك أن تشترى السندات.
وأضاف أن البعض يتحدث عن المشكلات التى تواجه صناديق الاستثمار العقارى ومنها وجود مستشاريين عقاريين ورقابة وتقارير دورية كل 3 شهور لهيئة الرقابة المالية ويقولون إن الأفضل تأسيس شركات ولكن الشركات ملتزمة بدفع الضرائب على عكس الميزات التى توفرها الصناديق العقارية.
وقال أحمد الطبيى، إن إتاحة الاراضى تحتاج لدراسة من الهيئة، إذ أن الاسعار كانت أفضل وقت الندرة عن الأسعار الحالية.
أضاف أن مبادرة البنك المركزة جيدة وتوفر فرص لنمو عمليات البيع فى القطاع العقارى,
وأشار إلى أن زيادة الاستنثارات فى القطاع تساهم فى تحقيق خطة التنمية العمرانية والتى ترعاها الدولة، خاصة مع الرغبة فى سحب التكدس من المدن السكانية الكبيرة.
وأوضح الطيبى أن وجود خطة طوحمة لتنفيذ 14 مدينة جديدة ضمن مجن الجيل الرابع يحتاج لتوافر تمويلات مالية كبيرة خاصة مع قصر مدة التنفيذ التى تطلبها الدولة.
قانون منح الإقامة للأجانب تعمل عليه وزارة الإسكان منذ نحو عام كامل
ورد المهندس خالد عباس نائب زير الإسكان للمشروعات القومية إن الجهد الذى تبذله وزارة الإسكان أكبر من الجهد الذى يقوم به المطورون العقاريون.
وأضاف أن قانون منح الإقامة للأجانب تعمل عليه وزارة الإسكان منذ نحو عام كامل، لكن هل أحد المطورين نفذ وحدات تليق بالتصدير أو قام بتعديل منتجاته لتلائم المشترين الأجانب.
وتابع عباس “مهما قمنا بمبادرات لدعم القطاع فإنها لن تحقق الهدف المرجو منها طالما لم يتم اختبارها من قبل المطورين وأى أن أدائهم يتسم بالبطء”.
وأوضح عباس أن مبادرة التمويل والعقارى لم تفعل حتى الآن حتى نقوم بتعديلها ولكنها كانت مهمة لدعم القطاع ةفى وقت سابق كانت الفائدة 18 و20% والتمويل الممنوح للعملاء كان يصل 24 و25% وحاليا سعر العائد ضمن المبادرة 10% والفادة فى القطاع 12.75% أى أن العميل الذى يشترى وحدة تتجاوز القيمة المعمول بها فى المبادرة يمكنه الحصول على تمويل بفائدة 14 أو 15% إلى جانب وجود توقعات بانخفاض الفائدة بنسبة تصل 1.5% خلال الفترة المقبلة.
وقال عباس “لا يمكن التفكير فى أن تدعم الدولة مستهلك يرغب فى شراء وحدة بـ10 ملايين جنيه مثلًا”.
وأضاف أن المبادرة التى طرحها البنك المركزى تصل قيمتها 50 مليار جنيه، ويمكن أن توفر تمويلات لحوالى من 40 إلى 50 ألف وحدة، لكن هل المطورين جميعم لديهم هذا الرقم؟، لا أعتقد، فلا مجال للتخوف من إنتهاء رصيد المبادرة بدون الاستفادة منها ونحن نحتاج لأن نبذل مجهود قبل طلب التعديلات.
وأوضح عباس أن عدد كبير من المطورين لديهم وحدات نصف تشطيب، وإذا عمل على تشطيبها خلال 3 شهور ستكون جاهزة للتسويق.
القطاع العقارى ساعد على فكرة عدم وجود تمويل عقارى
وأشار إلى أن القطاع العقارى ساعد على فكرة عدم وجود تمويل عقارى، بسبب تقديم فترات سداد تصل 12 عاماً.
وتابع عباس “ما يقال إن المطورين لا يعملون بفوائد، وهذا غير صحيح، فالمطورين يكسبون كثيرًا من التقسيط، وعند المشاركة فى المبادرة يجب حذف الفائدة من الأسعار التى يقدمها المطورين حال الحصول على مستحقاتهم (كاش) لأن المتر الذى يباع على 10 سنوات بقيمة تتجاوز 18 ألف جنيه محمل بالفائدة ويجب تخفيض السعر فى حالة الرغبة فى نجاح المبادرة.
وقال نائب وزير الإسكان إن الوزارة تعاونت مع وزارة الداخلية فى شأن تعديل مشكلات الإقامة، وطلبنا من الشركات أن يكون لكل واحدة منها إدارة متخصصة لإنهاء إجراءات المشترين بالتعاون مع البنوك عبر شهادة موحدة تقدم للجوازات بأن القيمة المالية للوحدة دخلت فى حساب المطور.
وقال عباس إن 80% من الأراضى المتاحة للاستثنار لدى هيئة المجتمعات العمرانية تم عرضها على الموقع الإلكترونى للهيئة وبأسعار محددة.
أضاف أن المطورين ينظرون على مكان واحد، ولديهم الحق فى النظر على المكاسب، لكن القاهرة الجديدة والشيخ زايد مثلًا لم تعد توجد بها مساحات كبيرة للطرح، لذا ستكون أسعارها كبيرة، ويجب التوسع فى المناطق الأخرى البعيدة مثل الصعيد.
أوضح أن القطع المتاحة فى شارع التسعين بالقاهرة الجديدة قليلة لذا فإن أسعارها مرتفعة وكذلك مساحة مجينى الشيخ زايد 9800 فدان والباقى منها 700 فدان وستباع بسعر مرتفع وهذا هو الطبيعى.
ولكن توجد مدن مثل الشروق وبدر على الجانب الآخر من القاهرة الجديدة وتوجد بها أراضى متاحة للاستثمار بمساحات كبيرة.
أشار إلى أن أسعار الأراضى فى مدن الصعيد الجديدة منخفضة ويوجد إقبال من المطورين على الشراء فى مدن مثل ناصر “غرب أسيوط” وغرب قنا.
وقال عباس إنه كلما قدم المطورون مدد طويلة للسداد لن يعمل التمويل العقارى، ونحتاج لتغيير أفكار المطورين نحو المنتج العقارى نفسه وليس آليات الحصول على التمويل فقط.
وأضاف الصناديق العقارية هامة، ونعمل على تعديل القانون حاليًا، لكن السؤال الأهم هو .. هل نحن جاهزون لتفعيل الصناديق العقارية أم لا، وأجاب عباس «لا أعتقد».
أوضح عباس أن وزارة الإسكان والمطورين شاركوا فى معرض “ميبم” العقارى الدولى ووجدنا أننا نتحدث لغة مختلفة عن التى يتعامل بها العالم، ولا يجب أن نتحدث عن المشكلات بدون تقديم جديد على أرض الواقع، وتسائل عن المنتجات التى يمكن عرضها على صندوق كبير حال رغبته فى دخول مصر.
وقال إن وزارة الإسكان عرضت على المطورين التعاون فى تنمية مدينة العلمين الجديدة لكنهم طلبوا الحصول على أراضى بشواطئ مستقلة وبناء أسوار حولها وقررت الوزارة بدء تنميتها وحاليا المطور الذى كان يعرض جنيه واحد للحصول على قطعة أرض يعرض 3 آلاف جنيه.
وأضاف أن فترة “النوات” لا تتجاوز 33 يوم فى السنة والخدمات الحالية فى مدينة العلمين الجديدة تجعلها تعمل لفترة تتجاوز 6 أشهر فى العام وليس مصيف فقط.
وأوضح عباس أن الوزارة نفذت مشروع الأبراج السكنية والتى ترتفع تكلفتها والأبراج التى تم إنشاءها فى مدينة العلمين الجديدة جيدة، لكن تكلفتها كبيرة، وإحدى أهدافها منها إيصال رسالة إلى المستهلكين إلى أن العلمين الجديدة ليست مجرد مصيف، لكنها مدينة متكاملة.
أزمات الاقامة بالنسبة لتصدير العقار ليست فى اللائحة التنفيذية
وأوضح أن أزمات الاقامة بالنسبة لتصدير العقار ليست فى اللائحة التنفيذية، ولكنها فى يد مجلس الوزراء.
أشار إلى أن تمويل الشركات العقارية “أوف بلان” يعتبر تمويل مزدوج لأن المطور سيحصل على تمويل والعمشترى يحصل على تمويل عقارى وهو ما لا يمكن تنفيذه.
وقال إن الوزارة تعاونت مع البنك المركزى لتوفير 50 مليار جنيه ضمن مبادرة التخصيم للشركات العقارية.
وانتقد عباس حديث المطورين عن أسعار الأراضى وقال “إذا وفرنا الأرض مثلًا فى القاهرة الجديدة بدون مقابل، فهل سيبيع المطور المتر بـ3000 جنيه، أم بسعر السوق، وأجاب على نفسه قائلًا: «سيكون بسعر السوق.. لذا لن نتحدث عن الأسعار».
وأضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية كانت تبيع المتر بقيمة من 200 إلى 250 جنيه للمتر فى مدينة القاهرة الجديدة وكان عدد كبير من الناس يردون الأرض ويحصلون على أموالهم ولكن الأسعار ارتفاعت حالياً لذا يجب الاستثمار فى المناكق الجديدة وانتزار النتائج.
وقال نائب وزير الإسكان إن الحكومة لا تنافس أحد، هى فقط تقوم بدوها فى التنمية لأن هناك مشروعات لن يتمكن القطاع الخاص من تنميتها إلا فى وجود دعم من الدولة.
وأضاف عباس أنه لا يجب أن نتخوف من إنتهاء رصيد مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى، إذ أن الدعم والمساندة الحكومة دائمًا ما تأتى للقطاع بطريق أو بأخرى، وبعد إنتهاءها سنطلب التمديد أو التجديد، ولا أعتقد أنهم سيتأخرون.
وقال أحد الحضور إن صناعة العقار، لها 4 أطراف، الأول الحكومة الثانى المطور، الثالث المستهلك، الرابع الاستشارى، وأود التحدث هنا عن عمليات الابداع فى البناء، خاصة فى المشروعات العقارية الكبيرة.
وتسائل عن توجه الدولة فى دور الاستشارات العقارية فالمنتج المعمارى فى الخارج يتم عبر مسابقات للتقييم، بعكس ما يحدث فى مصر وهو ما يؤثر على عملية تصدير العقار.
مطلوب الابداع في التسويق العقاري
ورد المهندس خالد عباس بأن الإبداع ليس فى المبانى فقط ولكن يجب أن يتوافر فى مجالات كثيرة ومنها التسويق العقارى وطرق العرض.
وأضاف أن كل ما كان مرفوض فى الماضى مطلوب اليوم، ومنها التدخل الحكومى، وندرة الاراضى فى الطروحات، ويجب الأخذ فى الاعبتار أنه كما يفرض المطور نفسه، فالاستشارى الجيد يفرض نفسه، والحكومة لا دور لها فى ذلك، كأن توجه بإسناذ التقييم إلى المسابقات مثلًا.
وأوضح عباس أن كل شركة لها طريقتها الخاصة وأساليبها للتقييم بحسب وجهة نظرها عن التسويق والمستهلك المستهدف، ولا أعتقد أن الوزارة يمكنها التدخل فى ذلك.
وقال محمد الطاهر، السعودية المصرية، إن الشركة لها مشروع فى دمياط و2 فى أسيوط، ونطلب من المطورين فى المحافظات والاقاليم تنفيذ فكرة «هيت أند رن_ اضرب واجرى»، من خلال التسويق عبر إدارة فى القاهرة، خاصة وأن محافظات الصعيد لها أفكارها فى المبيعات والتسويق الخاصة، والتى يجب التعامل معها بصورة خاصة.
أضاف أن للخدمات لها عامل كبير فى عمليات التسويق، خاصة وأن المناطق الجديدة فى الصعيد مثل القاهرة الجديدة قبل أكثر من 10 سنوات مثلًا، ويجب الاهتمام بتأهيلها.
أوضح أنه لا يجب النظر إلى المحافظات والأقاليم أو تصنيفها على أنها فئات بعينها، لكنها فى الحقيقة تضم جميع الفئات، فالشركة بنت مشروعات عدة، فى تلك المناطق وأخطأنا فى البعض وتعملنا منها، وإذا سألت عن إمكانية العمل فيها مرات جديدة سأجيب بـ«نعم».
وقال هاشم السيد، إن الصناديق العقارية، لا أحد يتخيل كيفية عملها، فاليوم لا يمكن أن نتخيل طرح 50 ضعف رأس المال، لإنشاء كيان بـ100 مليون جنيه يضع 5 مليارات جنيه.
وأضاف أن الصناديق تطرح 50 ضعف رأس المال، وتقيد فى البورصات المحلية والإقليمية وفى مصر 735 صندوق خاص منها التابع للداخلية والأزهر، ويمكن الحصول على 30 مليار جنيه تمويل للصناديق العقارية لكنه ليس موجود لأن الآلية ليست متاحة.
وتابع “الصناديق العقارية نحاول اعفائها إذا وزعت 80% من الارباح المتولدة لديها، وضريبة التوزيعات، ويجب شرح الآليات المتواجدة فى السوق للمطورين، خاصة على مستوى السندات والصكوك.
وعقب على عبدالغفار على عملية تصدير العقار، إنه منذ 10 سنوات ونحاول عمل البيع فى الخارج، لكن الموضوع لا علاقة له بأزمة الإقامة، فالمشترى من الخارج لا يشترى الوحدة فى التجمع والشيخ زايد، والواقع يشير إلى الشراء فى الساحل والبحر الأحمر مثلًا.
ورد عمرو سليمان، أن عودة السياحة الكاملة فى مصر يحتاج لـ4 سنوات فى المتوسط، والبضاعة الأكبر فى المنطقة المحيطة بمصر، من الدول العربية والخليجية.
وسأل أحد الحضور الخليجيين عن تصدير العقار، وأن الترويج مركز على المصريين فقط، وفى دول الخليج ننظر إلى حاجة المشترى، عبر بناء مشروعات متميزة، ويجب أن يتم الربط بين الترويج العقارى والترويج السياحى.
أضاف أنه يجب اختيار المشروعات حسب وجود المطورين، فالشركات تنشئ المشروعات للاستفادة وليس لمجرد البيع.
وسأل عن التمويل الجماعى للعقارات، فالكثيرين فى مصر يحتاجون لعقارات، لكنهم لا يملكون سعرها.
وقال عمرو القاضى، أن التمويل الجماعى حدث كثيرًا بصورة عير رسمية، وفى بعض الحالات عبر البنوك.
وقال ياسر ابراهيم مطور عقارى سياحى، إن الاعتماد على الدول المضطربة حول مصر فى تصدير العقار، سيوفر فرصة أكبر للسوق.
أضاف أن الشراء فى المدن السياحية يمثل أزمة وسط ممارسات حرق الأسعار الحالية، فالمشترى الأجنبى يجد صعوبة فى التعامل مع ذلك الوضع، ما يجعله يفضل الفنادق.
